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美國 住宅價格의 버블 可能性에 대한 최근 論難 부동산 정책 문제

美國 住宅價格의 버블 可能性에 대한 최근 論難
2005. 7
海外調査室 歐美經濟팀
<작성자> 차장 김현철

차 례


1. 최근의 住宅價格 動向 및 上昇 要因 1

가. 住宅價格 動向 1

나. 上昇 要因 4


2. 住宅價格의 버블 可能性에 대한 최근 論難 6

가. 버블이 형성되지 않았다는 見解 6

나. 상당한 버블이 있다는 見解 8

다. 국지적 버블이 우려된다는 見解 11

3. 住宅價格 展望 13


4. 綜合 評價 16
1. 최근의 住宅價格 動向 및 上昇 要因


가. 住宅價格 動向


□ 미국의 주택가격은 1990년대 후반 이후 높은 상승세를 지속하고 있으며 특히 2003년 4‧4분기부터 상승세가 더욱 확대

― 명목주택가격 상승률(OFHEO 기준)은 1990년대 후반부터 점차 확대되어 2003년 4‧4분기중 전년동기대비 8.1%로 높아진 후

2004년 2‧4분기중 25년만에 처음으로 10% 대로 높아졌고 금년 1‧4분기까지 10% 이상을 유지

또한 최근에는 물가가 안정된 가운데 장기간에 걸쳐 주택가격 상승세가 지속됨에 따라 실질주택가격의 누적상승률이 과거에 비해 매우 높은 수준을 기록

1997년 1‧4 ~ 2005년 1‧4분기중 실질주택가격의 누적상승률은 46.1%로 1970년대 후반(76년 3‧4~79년 3‧4분기)의 11.5% 및 1980년대 중‧후반(83년 2‧4~89. 4‧4분기)의 16.0%에 비해 3~4배 수준
미국의 주택가격 추이
주 : 음영부분은 NBER이 평가한 경기침체기(recession)
자료 : 연방주택기업감독청(OFHEO)
지역별로 주택가격이 급등한 2003년 4‧4~2005년 1‧4분기중의 가격 상승률을 보면 태평양 연안 및 동부해안 지역은 높은 반면 내륙지역은 낮은 수준

― 네바다(38.0%), 하와이(30.3%), 캘리포니아(29.2%), 워싱턴DC(26.7%) 등이 25% 이상의 높은 상승률을 보이고 메릴랜드(23.9%), 버지니아(21.5%), 애리조나(21.3%) 등도 20% 대의 상승률을 기록

― 그러나 텍사스(4.3%), 인디애나(4.7%), 오하이오(5.1%), 콜로라도(5.5%) 등 23개 주의 주택가격 상승률은 10% 미만에 불과


지역별 주택가격 상승률 현황

(2003. 4/4~2005. 1/4분기중 상승률, %)

이러한 주택가격 상승에 힘입어 주택거래량 및 신규주택 건설이 최근 3년간 사상 최대수준을 계속 갱신하는 등 유례없는 호황을 지속

― 기존주택 판매가 2002년 사상 최초로 500만호를 돌파한 후 지난해에는 591만호까지 증가하였고 신규주택 판매도 1990년대 후반이후 꾸준히 증가하여 2004년 사상 최초로 100만호를 돌파

미국의 주택가격 및 관련지표 추이
(전년동기대비, %)
90
97
00
02
03
04
05. 1/4
97. 1/4 ~
05. 1/44)
명목주택가격1)
2.6
3.5
6.9
7.0
6.9
11.0
12.5
75.9
(태평양지역)
8.9
3.3
9.9
9.2
10.4
18.9
21.3
124.7
(남대서양지역)
2.1
3.3
5.8
7.1
7.2
12.3
15.0
77.8
(중부대서양지역)
-0.5
1.6
7.3
9.8
9.3
13.0
13.8
87.3
(뉴잉글랜드)
-4.0
3.2
12.1
11.5
9.4
12.3
12.7
113.8
실질주택가격
-2.9
1.1
3.4
5.3
4.5
8.1
9.2
46.1
기존주택가격2)
2.7
5.1
4.1
7.7
7.2
8.0
9.4
61.1
신규주택가격2)
1.6
3.9
4.2
7.2
3.4
13.8
7.4
57.3
기존주택판매3)
292
397
461
500
544
591
598
신규주택판매3)
53.4
88.6
88.0
90.8
97.3
108.6
120.3
주택착공호수3)
119.3
147.4
156.9
170.5
184.8
195.6
208.3
건설지출액
-
-
8.1
1.5
5.1
9.2
9.9
주: 1) 연방주택기업감독청(OFHEO)의 주택가격지수(Fannie Mea와 Freddie Mac이 1회 이상 취급한 모기지 대출규모에 근거하여 주택가격을 평가한 지수)
2) One(single) family 기준 3) 만호(연율) 4) 누적증가율


□ 한편 여타 대다수 주요 선진국도 1997 ~ 2005년 1‧4분기중 주택가격이 크게 상승

아일랜드(192%), 영국(154%) 및 스페인(145%) 등이 가장 큰 폭의 상승률을 기록하였고 프랑스(87%), 이탈리아(69%) 등도 큰 폭 상승. 다만 독일(-0.2%), 일본(-28%)은 경기침체 등으로 하락

― 금년 1‧4분기에도 주택가격은 20개 대상국가의 절반 이상이 전년동기대비 10% 이상 상승하는 등 급등세를 지속. 다만 호주(0.4%), 영국(5.5%)은 중앙은행의 금리인상 및 그간의 큰 폭 상승 여파로 낮은 상승률에 그침
세계 주요국의 주택가격 상승률
(기간중 상승률, %)
1997~
2005.1/4
20041)
05. 1/42)
1997~
2005.1/4
20041)
05.1/42)
남아프리카
244
29.6
23.6
이탈리아
69
9.7
9.7
아일랜드
192
8.5
6.5
뉴질랜드
66
13.5
12.5
영국
154
10.2
5.5
덴마크
58
7.3
11.3
스페인
145
17.2
15.5
캐나다
47
6.2
5.2
호주
114
2.7
0.4
스위스
12
2.3
1.0
프랑스
87
16.0
15.0
독일
-0.2
-1.3
-1.3
스웨덴
84
9.8
10.0
일본
-28
-6.0
-5.4
네덜란드
76
2.8
1.9
홍콩
-43
28.7
19.0
미국
73
11.2
12.5
싱가포르
na
0.9
2.0
벨기에
71
9.3
9.4
중국
na
10.8
9.8
주: 1) 4‧4분기의 전년동기대비 2)전년동기대비
자료: Economist


나. 上昇 要因

이러한 미국 부동산가격 급등의 원인으로는 대체로 아래 사항들이 지적되고 있음

낮은 모기지금리 지속 : 모기지금리가 90년대 후반 중의 장기 국채금리 하락 등에 힘입어 매우 낮은 수준을 유지

자금차입 용이화 : 차입 초기 원리금 상환부담을 낮추는 새로운 모기지 리파이낸싱 기법* 확산 등으로 credit availability 가 크게 증가함에 따라 모기기차입이 급속히 증가

* 변동금리부 모기지(Adjustable Rate Mortgage : ARM), 거치식 모기지(Interset-only Mortgage, 일정기간 동안에는 이자만 내고 그 후부터 원금을 상환하는 모기지), 옵션부 ARM(고객에게 각종 옵션을 부여하는 모기지. 이를 선택하는 차입자의 60% 정도가 일정기간동안 1% 정도만 내는 최소금리 조항을 선택) 등

가계소득 증가 : 2003년 이후의 경기회복 및 고용증가 등으로 가계의 소득이 견조한 증가세를 유지
→ 금리하락, 소득증가 등으로 모기지차입이 사상 최대폭으로 증가하고 있음에도 불구하고 부채상환부담률이 2001년 후반 이후 13% 대를 유지


금리 및 모기지대출 추이
부채상환부담률(DSR)1) 추이
주: 1) 부채상환비용/개인가처분소득
자료: 미 상무부, 연준, 모기지은행협회(MBA)

인구구성 변화 : 베이비붐 세대(1946-64년생)가 1990년대 호황기에 축적한 부를 바탕으로 추가주택(second-home) 구매에 활발히 나서는 한편 그들의 자녀세대와 최근 크게 늘어난 이민자들도 신규 주택구매자로 시장에 진입

대도시지역을 중심으로 한 공급 제약 : 주택가격이 크게 상승한 대도시 및 해안지역의 경우 각종 규제 및 자연적 요인 등으로 주택 공급이 제한

투기적 수요 가세 : 1990년대 후반이후 주택가격 상승이 지속되면서 최근에는 거주보다는 투자수익을 목적으로 하는 주택매입이 증가
2. 住宅價格의 버블 可能性에 대한 최근 論難

가. 버블이 형성되지 않았다는 見解

최근의 주택가격 상승이 주택관련 기초여건 및 인구구성 변화 등에 의해 발생한 것이기 때문에 주택가격에 버블이 형성되지 않았음

(住宅關聯 經濟基礎與件 변화)

B. Wesbury(Claymore Advisors社 수석투자전략가), Lehman Brothers 등은 현재의 주택가격 상승이 가계 부의 증대, 저금리, 주택관련 면세혜택 확대 등 주택관련 경제기초여건(fundamentals)의 변화에 기인한 것으로 주택가격에 버블은 존재하지 않는다고 주장

― 2차대전 이후의 경제호황이 가구당 2대의 자동차 보유를 가져왔던 것처럼 1980년대 및 1990년대의 부 창출은 가구당 2주택(two- home families) 소유 열풍을 촉발

― 2001~3년중 연준의 공격적인 금리인하조치로 소비자물가를 감안한 실질 페더럴펀드 목표금리가 2년 이상 마이너스를 유지하면서 장기금리 및 모기지금리도 큰 폭 하락

ㅇ 이후에도 연준이 예측 가능하면서도 점진적으로 금리를 인상함으로써 장기금리가 안정을 유지하고 이에 따라 모기지금리도 낮은 수준을 지속

― 1997년 이전에는 주택양도세 면세 범위가 가구주가 55세 이상이고 양도차익 125,000달러 내에서 1회로 제한되어 있었으나 1997년부터는 부부가 2년 이상 거주한 주택의 경우 양도차익 500,000달러까지로 확대됨에 따라

모기지이자 소득공제까지 감안할 경우 주택은 가장 절세적인 투자상품으로 부상

― 주택건설의 생산성 향상 부진, 각종 규제 및 가용 토지 제한으로 주택공급이 빠르게 늘어나지 않은 반면, 주택수요는 자금차입 용이화 및 인구구성 변화 등에 따라 급속히 확대

ㅇ 특히 캘리포니아, 플로리다, 네바다 등에서는 물리적인 지형 및 규제적인 법률로 인해 주택공급 제한됨에 따라 주택가격이 빠르게 상승


(人口構成의 변화)

J. F. Smith(Society of Industrial & Office Realtors社 수석이코노미스트), D. Lereah(전미부동산중개인협회 수석이코노미스트), B. Wesbury (Claymore Advisors社 수석투자전략가) 등은

현재의 주택가격 상승이 주택보유비율이 높은 고령인구의 증가추세, 소수민족의 주택보유비율 상승, 이민 증가 등에 따른 수요확대에 기인한 것이기 때문에 버블이 아니라고 주장

― 전체인구의 주택보유비율은 69%인데 비해 50~74세 인구의 동 비율은 80% 이상이어서 인구의 고령화가 진행될수록 주택보유비율이 상승

ㅇ 베이비붐 세대의 고령화에 따른 주택보유 증가가 향후 40년 정도 주택수요 확대를 주도할 전망

또한 베이비붐 세대가 자녀 독립으로 주택을 교체하거나 휴가용 콘도 또는 추가주택(second home)을 구매하는 것도 수요 확대 요인

주택보유비율이 상대적으로 낮은 아프리카와 라틴계에 대한 각종 지원프로그램으로 인해 이들의 주택보유비율이 점차 높아지는 추세

이민 가계가 지난 20여년 동안 빠르게 늘어나 현재 인구의 1/7을 차지하고 있는데 이들이 현재 및 향후 15년간 주택수요 세력으로 등장

나. 상당한 버블이 있다는 見解

최근 주택가격이 투기 등의 요인으로 과다하게 상승하여 버블이 형성

(經濟基礎與件 변화로 住宅價格 急騰을 설명할 수 없음)

□ R. Shiller(Yale大)는 1990년대 후반 주식시장에서 발생했던 것과 같은 이상과열 현상이 많은 지역의 주택가격에서 나타나고 있다면서 최근의 주택가격 상승이 경제기초여건 변화에 기인하였다는 주장을 반박

― 그는 미국의 인구가 2차대전 이후 비슷한 속도로 증가해오고 있어 최근의 주택가격 급등요인이 아니며, 일부 지역에서 주택공급 제약이 있는 것은 사실이나 택지공급이 충분한 지역에서도 가격이 상승하고 있어 버블이 있음을 암시한다고 주장

― 주택건설비 급등이 가격상승 요인이라는 주장에 대해서도 실질 건설비는 1980년대 이후 하락하고 있다고 반박하였으며, 또한 저금리가 주택가격 상승의 원인이라는 주장에 대해서도 과거 사례를 보아 양자간의 상관관계는 분명하지 않다고 지적

― 한편 모기지제도 혁신에 따른 차입증가는 버블을 형성시킨 원인인 동시에 향후 금리 상승시 가계의 차입비용 부담을 크게 높임으로써* 버블을 붕괴시키는 원인도 될 수 있다고 주장

* 2004년 하반기중 신규차입의 거의 절반이 변동금리부 모기지 차입

주택시장관련 주요지표 추이
주택시장관련 주요지표 추이
자료: Barron's, The Bubble's New Home (2005. 6.20)

S. Roach(Morgan Stanley 수석이코노미스트)는 주택가격에 버블이 없다는 이야기는 5년 전의 주식시장에 버블이 없다는 주장과 유사하다면서

연준이 주식시장 버블붕괴*로 인한 경기둔화를 완화하기 위해 지난 3년여간(2002~04년) 저금리를 유지함으로써 가계의 대규모 모기지 리파이낸싱 열풍과 주택가격 버블이 유발되었다고 분석

* S&P 주가는 2003년 3월 이후 2년 6개월동안 49% 하락

― 가계의 모기지 차입 증가로 가계부채잔액/GDP 비율이 사상 최고수준인 90%에 근접


(投機目的의 住宅購入 증가)

□ A. Greenspan 연준의장은 최근 주택거래 증가의 상당부분은 추가 주택(second home) 구매에 의해 이루어지고 있다고 발언하는 등 투기적 활동이 주택가격 상승의 요인임을 시사

― 전미부동산중개인협회에 따르면 지난해 주택구매 중 1/3 이상이 투자용(23%) 및 휴가용(13%)으로 구입한 것으로 조사

□ HSBC는 소득증가율을 상회하는 임대주택 공실률 상승세 및 주택판매 호조 등에 비추어 볼 때 최근 주택수요에는 투기적 수요가 상당히 포함되어 있다고 주장
― 주택공급의 증가로 임대주택의 공실률은 2003년말 이후 10% 이상을 지속하였는데 이는 장기평균치(6.6%)를 크게 상회하는 수준

― 주택판매(기존 및 신규의 합산)는 1995년 이후 대체로 증가세가 지속되는 가운데 특히 2001년 이후에는 매년 사상 최고치를 갱신

주택판매, 소득증감률 및 임대주택 공실률 추이


(家計所得 및 賃貸料 수준에 비해 住宅價格이 지나치게 높음)

□ 과거 주택가격/가계소득 비율이 장기평균 수준(2.8배)을 상회할 경우 실질주택가격이 대체로 하락하는 모습을 보여 왔는데 최근에는 주택가격이 가계소득의 3배를 초과하였음에도 불구하고 주택가격 상승세가 지속

주택가격/가계소득 비율 추이
자료: OFHEO, 미 상무부


□ Economist誌는 미국의 2005년 1‧4분기중 주택가격/임대료 비율(1983.1‧4분기=100)은 135로 과거 평균수준(104)에 비해 29%나 높아 버블이 존재함을 시사하고 있다고 주장

주택가격/임대료 비율 추이
자료: OFHEO, 미 노동부


다. 국지적 버블이 우려된다는 見解

일부 대도시를 중심으로 주택가격이 큰 폭 상승하여 버블이 우려되나 주택시장은 지역별로 분할되어 있기 때문에 전국적인 버블이 발생한 것은 아님

(住宅價格 급등은 일부 지역에 국한)

□ A. Greenspan 연준의장(2005.6.9) 주택시장은 지역별로 분할되어 있기 때문에 일부 지역에서의 거품 신호에도 불구하고 전국적인 주택가격 버블은 나타나고 있지 않다고 발언

Lehman Brothers도 금년 1‧4분기중 주택가격 상승률(전년동기대비)을 지역별로 비교해 본 결과 주택가격이 높은 지역과 낮은 지역간 격차가 매우 컸다면서 주택가격은 지역적으로 차별화되어 있다고 설명
― 캘리포니아, 플로리다, 네바다 등 해안 인근 도시들의 주택가격은 30% 내외의 높은 상승률을 보인 반면 펜실베니아, 텍사스 등 내륙 소재 도시들의 주택가격은 0~2% 상승하는 데 그침

2005. 1/4분기중 주택가격 상승률(전년동기대비) 상위‧하위 도시
<상승률 상위 10위, %> <상승률 하위 10위, %>
순위
지역명
상승률
지역명
상승률
1
Bakersfield, CA
33.7
Altoona, PA
-0.6
2
Las Vegas-Paradise, NV
33.2
Youngstown-Warren-
Boardman, OH-PA
0.8
3
Fort Walton Beach-
Crestview-Destin, FL
32.2
Hattiesburg, MS
0.9
4
Reno-Sparks, NV
31.8
Waco, TX
0.9
5
Visalia-Porterville, CA
31.6
Jackson, TN
1.2
6
Palm Bay-Melbourne-
Titusville, FL
31.2
Jonesboro, AR
1.3
7
Salinas, CA
30.9
Lafayette, IN
1.5
8
El Centro, CA
30.5
Danville, VA
1.6
9
Hanford-Corcoran, CA
28.9
Kokomo. IN
1.6
10
Riverside-San Bernardino-
Ontario, CA
28.7
Sioux City, IA-NE-SD
1.7

□ 한편 Merrill Lynch는 상위 52대 도시권(거주인구가 대부분 1백만명 이상으로서 전체 인구의 50%를 차지) 가운데 3/4 정도가 주택가격에 거품이 있다고 주장

해당지역의 2005년 1‧4분기 현재 주택가격/개인소득 비율과 1984~1999년중 평균비율(非버블기간) 대비 격차가 非버블기간 주택가격/개인소득 비율의 표준편차의 3배 이상인 도시가 15개, 2배 이상인 도시가 8개, 1배 이상인 도시가 7개로 나타남

2005. 1/4분기 주택가격/개인소득 비율의 非버블기간 대비 격차
격차 정도1)
도시 수
White Hot 도시
3배 이상
15
Red Hot 도시
2배 이상
8
Hot 도시
1배 이상
7
Luke-warm 도시
0~1배 미만
8
Cool 도시
음수
14
52
주 : 1) [현재 주택가격/개인소득 ― 非버블기간(1984~1999) 주택가격/개인소득 평균 비율] / [非버블기간 주택가격/개인소득 비율의 표준편차] (수치가 클수록 非버블기간 평균비율에 비해 현재 비율이 높아 주택시장이 과열되어 있음을 시사)
3. 住宅價格 展望

향후 주택가격 상승률은 낮아지겠지만 상승세는 지속될 것이라는 전망이 다수이나 금리상승과 함께 하락할 것이라는 전망도 일부 제기되고 있음

□ 전미부동산중개인협회는 금년중 모기지금리가 안정을 유지하면서 기존주택가격(median 기준)은 8.8%, 신규주택가격은 5.7% 상승할 것으로 전망

― 금년 기존 및 신규 주택판매량도 전년대비 소폭 증가하여 5년 연속 사상 최고치를 갱신할 것으로 예상

주택관련 주요 지표
2004
2005
2006
주택가격(median, 천달러)
(기존)
185.2
(9.3)
201.5
(8.8)
(신규)
221.0
(13.3)
233.6
(5.7)
주택판매(천호)
(기존)
6,784
(9.7)
6,890
(1.6)
6,574
(-4.6)
(신규)
1,202
(10.8)
1,240
(3.2)
1,156
(-6.8)
모기지금리(30년만기 고정금리, %)
5.8
5.9
6.4
주 : ( ) 내는 전년대비 증감률
자료 : 전미부동산중개인협회(2005.6.8)

미 연방예금보험공사는 1978~2003년중 전국 74개 지역에서 발생한 55회의 주택 boom 중 5년 이내에 bust가 뒤따른 것은 9회에 불과하였음에 비추어 볼 때 최근의 주택가격 급등*(boom)이 가격의 급락**(bust)으로 이어질 가능성은 높지 않다고 주장

* 3년 동안 실질 주택가격이 30% 이상 상승
** 5년 동안 실질 주택가격이 15% 이상 하락



하버드大의 주택연구센터와 Deutsche Bank, UBS, JP Morgan 등 다수 투자은행들도 소득 및 인구증가세 지속, 물가안정에 따른 장기금리의 점진적 상승 가능성 등으로 주택가격의 상승세가 지속될 것으로 예상

― 개인소득이 큰 폭으로 감소하거나 모기지금리가 큰 폭 상승(7% 이상)할 경우 주택가격 하락이 나타날 수 있으나 견조한 경제성장세 및 물가안정세가 지속되고 있어 그 가능성이 낮음

― 일부 주택시장이 과열된 지역에서 투기적 수요가 나타나고 있으나 그 비중이 크지 않고 오히려 주택수요 인구층의 확대 등으로 실수요가 계속 대기중

주택구입능력지수(월별 소득/월별 Mortgage Payment)가 130 내외에서 안정되어 있어 주택구입능력이 여전히 큰 가운데 베이비붐 세대 및 이민 세대의 주택 수요가 지속

반면 토지공급의 제약 등으로 대도시의 주택공급은 제한적으로 증가

주요국의 주택구입능력(Housing Affordability Index) 추이
자료: Citigroup, International Market Roundup(2005. 5.20)

□ 반면 R. Shiller 교수는 최근 주택버블이 확대되어 금리상승과 같은 외부적 충격 없이도 자체 붕괴될 수 있다며

주택버블 붕괴는 부지불식간에 시작되기 때문에 예측하기 어려우나 다수 지역에서 2~3년 후에 가격하락이 발생‧확산될 수 있다고 분석

― 또한 향후 10년간 주택가격이 실질기준으로 50%, 명목기준으로 20~25% 정도 하락할 수도 있다고 예상

□ R. Rosen(시카고 연준 수석이코노미스트)도 모기지금리의 하락이 주택가격 상승의 주요 원인이었다고 평가하면서 앞으로 모기지금리가 상승할 경우 주택가격이 하락할 수 있다고 분석

― 모기지 상환지수*가 전년수준(15.8%)을 유지하고 모기지금리가 지난해 평균수준(5.8%)에 머물 경우 금년 주택가격은 1.0% 상승

― 금년 4‧4분기에 모지지금리가 6.5%**로 상승할 경우에는 주택가격이 6.5% 하락

* 모기지 상환금액/가계소득

** 2005년 2월 Blue Chip 서베이에서 조사된 2005년 4‧4분기 평균 모기지금리 전망치

2005년중 주택가격 상승률 전망
(%)
모기지 상환지수
15.0
15.8
16.0
17.0
금년 4.4분기
모기지금리
5.8
-4.4
1.0
1.9
8.3
6.0
-6.5
-1.0
0.0
6.0
6.5
-11.0
-6.5
-5.4
0.0
7.5
-19.8
-15.5
-14.5
-9.1
자료 : 시카고 연준
4. 綜合 評價

□ 지난해까지만 해도 주택가격에 버블이 존재하지 않는다는 주장이 우세하였으나

그 이후에도 주택가격의 급등세가 이어지면서 전국적인 주택가격 버블이라고는 할 수 없으나 일부 지역의 경우 투기에 의한 버블 가능성을 지적하는 견해가 늘어나고 있음

― 특히 동‧서부 해안지역 대도시를 중심으로 주택시장이 과열

□ 그러나 현재의 주택가격 상승이 가계소득 증가 및 낮은 모기지금리 등에 따른 실수요 증가에 기인하고 있고 앞으로도 상당기간 경제호조와 물가안정에 힘입어 동 여건이 지속될 전망이기 때문에 버블의 붕괴가 임박한 것은 아니라고 평가

― 특히 대공황 이후 전국평균 주택가격(명목 기준)이 하락한 사례가 없고 주택시장의 지역적 특성이 강하여 전국적인 버블붕괴는 없을 것이라는 전망이 대부분

□ 버블은 그 특성상 존재여부의 판단 및 붕괴시점 예상이 매우 어려운 데다 주택이 가계자산에서 차지하는 비중이 커 버블 붕괴시 그 경제적 영향이 크기 때문에* 향후 주택가격이 질서 있게 안정화되도록 노력할 필요

* Goldman Sachs社는 주가의 달러당 富의 효과가 3~5센트인데 비해 주택가격의 달러당 富의 효과는 12~22센트에 이르는 것으로 분석

― Shiller 등은 주택가격이 현 수준을 유지한다 하더라도 홈에퀴티 인출(2004년중 개인가처분소득의 7.4%를 차지)이 줄고 이에 따라 가계소비가 감소할 것이라고 분석

□ 특히 현재 미국은 대규모 재정적자 등으로 정책수단이 제한되어 있어 주택버블 붕괴시 이에 적절히 대처하기 어려우므로 버블의 확대를 사전 예방하는 것이 중요

― 이와 관련하여 지난 5월 16일 연준, 연방예금보험공사, 통화감독청 등은 주택시장 과열 억제대책의 일환으로 주택관련 대출의 위험관리 강화를 위한 금융기관 업무지침을 공동으로 제정‧시행한 바 있음

ㅇ 주택담보 대출상품 개발시 리스크관리 담당자의 참여를 의무화하고 차입자의 소득수준이나 채무잔액을 파악하여 상환능력을 정확하게 분석하도록 요구

ㅇ 특히 주택(개발 및 건설)대출 중 高 담보인정비율*(LTV) 대출의 합계액이 금융기관 총자본 규모를 초과할 수 없도록 규정

* 나대지 65%, 주택택지 개발 75%, 주거용 건축 및 비자가거주 주택자산 85%, 자가거주 홈에퀴티 90%




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