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그러면, 진정한 부동산 대책은 도대체 무엇일까??? 부동산 정책 문제

(요즘 부동산 문제로 난리도 아니다. 아래 기사들을 일별해 보고, 저 아래에서 내가 제시한 간단한 해법(=큰 틀에서의 정책적 방향)과 비교해 보시라. 아래 기사들에 대한 나의 코멘트는 (===>)로 되어 있다.)
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부동산 전문가들 "대출억제가 집값안정 최선책"
[연합뉴스 2006-11-06 11:40:14]
(서울=연합뉴스) 박성제 기자 = 정부의 부동산안정대책에도 아랑곳없이 아파트값이 뛰고 있는 데 대해 부동산시장 전문가들은 '대출억제'를 최선의 해결책으로 제시했다.
또 지속적인 공급확대로 집값이 안정될 것이라는 시그널을 주는 것도 시급하다고 조언했다.
"시장 신뢰 회복도 급선무"
(====>대출억제정책은 결국 부동산 수요억제정책이다. 즉, 그것은 무주택 서민들에게 집을 장만해주는 정책이 아니란 말이다. 단지, 지금 당장 집 장만하는 것을 못하게 일시적으로 막는 것에 불과하다.
그러나 주택담보대출에 거품이 발생하지 않도록 "합리적"으로 대출이 이루어지도록 하는 것은 엄청나게 중요하다. 즉, 전에는 아파트 가격의 거의 100%까지 담보가 이루어졌으나, 그것은 금융위기라는 관점에서 실로 위험천만한 일이다. 일본의 부동산 거품이 꺼졌을 때, 일본경제가 무너진 것도 바로 그 때문이라고 한다. 따라서 한국도 독일처럼 최대 60% 이하로 주택담보대출비율을 낮추어두어야만 한다. 가능하다면, 그 이하로 만들어 두었으면 한다.
장기적 공급계획을 확정하여, 국민들에게 그 때의 효과를 확실하게 각인시켜야만 한다. 그러면 집값은 어느 정도 잡힐 것이다. 단, 그 때에도 지금과 같은 방식의 중구난방식 정책들의 혼합이어서는 별로 효과가 없을 것이다. 즉, 그러한 처방이 효과가 있으려면, 내가 제시한 방법 하에서의 일이란 말이다.)
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김진표 "분양원가 공개는 사회주의"
[뷰스앤뉴스 2006-11-06 13:40:14]

아파트값 폭등의 핵심원인중 하나는 건설업체들의 턱없는 분양가 인상이었다. 당시 건설업계에서는 "수백가구의 아파트만 신축해도 3백억~5백억원은 거뜬히 번다"는 얘기가 공공연히 나돌 정도였고, 모 건설업자가 몇 개의 시행사를 운영하면서 몇 년 새 수천억원을 거뜬히 벌었다는 얘기가 업계에 신화처럼 나돌기도 했다. 그러나 분양가 폭등을 통해 건설업계가 막대한 폭리를 챙겼음에도 불구하고, 어찌된 일인지 이들이 내는 세금은 종전과 거의 다름없었다. 당연히 대규모 탈세 의혹이 제기됐고, 그 검은돈이 정치권-관계 등의 건설족에게 흘러들어간 게 아니냐는 의구심을 확대시켰다. 겁 없이 치솟는 분양가에 분노한 다수 국민이 “분양원가를 공개하라”고 나선 것은 ‘생존권 차원’의 당연한 요구였다.
(===>분양원가 공개가 사회주의적이라는 말은 맞는 말이다. 그러나 그것이 진정으로 국민들에게 이익이라면 못할 것도 없다. 즉, 그것이 사회주의적 정책이기 때문에 안된다고 주장하는 자가 있다면, 그는 무식한 자이다. 그럼에도 불구하고, 나는 분양원가 공개에 반대한다. 왜냐면 그것의 실효성이 생각보다 별로 없을 것이라고 나는 예측하기 때문이다. 즉, 현재의 부동산 문제는 아파트 수요는 많은데, 공급이 턱없이 부족해서 일어나는 현상들이기 때문이다.)
[盧정권의 부동산 망국사] <4> 차, 포 뗀 10.29 대책

마침내 봇물 터진 “분양원가 공개하라”

단군이래의 최대 아파트값 폭등으로 민심이 흉흉해지면서, 국민들 사이에서 매우 강력한 한 가지 요구가 터져 나왔다. “아파트 분양원가를 공개하라”는 것이었다.
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정책`모순투성이`
[헤럴드경제 2006-11-06 15:15:17]
민간아파트 분양가 규제로 집값안정? 금리ㆍ환율 총동원해 경기부양? 통화량 확대-집값 억제등 이율배반적…의욕이 과욕 될수도
하지만 정부의 이 같은 `정책수단 총동원령`에 대해 "정부정책이 앞뒤가 맞지 않아 `의욕`이 `과욕`으로 변질될까 걱정스럽다"는 지적이 거세다. 집값을 잡겠다면서 돈을 풀 여지를 남기고, 경기를 살리겠다면서 민간건설업체의 분양가에 손을 대는 건 모순이라는 것.
▶딜레마에 빠진 정책당국=고려대상이 부동산 하나라면 정책수단이 자명하겠지만, 정부의 과제목록에는 경기 회복도 포함돼 있다.
(====> 정책들이 뒤죽박죽이라는 데 나도 동의한다. 그런데 더욱 문제는....별로 실효성도 없는 정책들이 뒤죽박죽이라는 데 문제의 심각성이 있다. 도무지 일관성도 없고, 실효성도 없는 정책들의 전시행정적 나열, 또는 임시방편적 정책들의 나열일 뿐이다.)
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<취재수첩>시장 무시한 정책이 낳은 혼란
[문화일보 2006-11-06 14:20:14]
(===>분양원가 공개와 분양가 상한선 따위를 "시장원리"를 무시하고, 어거지로 막아보았자, 부동산 문제는 결코 근원적으로 해결되지 않는다. 다만, 폭발하려는 문제를 일시적으로 억제해둘 뿐이다. 따라서 그런 짓은 국민들에 대해 무책임한 짓이자, 장기적으로는 효과도 없는 어리석은 정책일 뿐이다.)
“최근 집값 급등세는 투기 세력이 아닌 실수요자들의 움직임이라는 점에서 더욱 무섭습니다. 그간 정부가 뭘 했는지 한심하다는 생각 뿐입니다.”정부의 헛다리 짚기식 부동산정책에 대한 시장의 반응은 가을비만큼이나 싸늘하다. 콩으로 메주를 쑨다고 해도 믿지 않는 상황이다.
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정부 또 부동산 정책..효과 있을까
(====>멍청한 한은이...또 시중의 말만 듣고 덜컥 금리인상을 하여, 경제를 왜곡시켜 죽여버릴까 심히 걱정된다. 문제의 근본적 원인은 결코 금리가 아니라는 사실을 인식하자.)

(===>거품이 끼어 있다는 말은....맞는 말이다. 그러나 삼성경제연구소의 처방은 아마도 엉터리 삽질일 것이다.)
삼성경제硏 "아파트값 절반이 거품"
작년 6월말현재 거품 32.4%, "신도시 등 공급 치중한 정부가 주범" 작년 상반기 기준으로 전국 아파트값에는 32.4%, 집값에는 17.0%의 거품이 끼어 있다는 분.. [뷰스앤뉴스]
(===>내가 그럴줄 알았다. 삼성경제연구소의 분석은 엉터리 삽질일 뿐이다. 아파트 거품의 원인은 결코 금리 때문이 아니다. 삼성은 지금 시점에서 금리인상이 필요한 모양이나, 그것은 매우 위험한 일로서, 정부는 금리인상에 지극히 신중해야할 문제이다.)
"주택가격 거품의 3분의 2는 금리 때문"
[머니투데이 김은령기자][삼성경제연구소.."주택시장 안정 위해 금리 인상 필요"] 부동산 시장 과열이 금리 상승 시기를 놓첬기 때문이라는 주장이 제기됐다.. [머니투데이]
(==>분양가 자율화 정책 자체가 틀린 정책이 아니다. 어느 선진국도 아마도 분양가를 규제하는 나라는 없을 것이다. 문제는 분양가 자율화가 아니라, 사실은 관련된 다른 정책들이 엉터리이기 때문이다. 그것이 무엇인지는 내가 제시한 방안을 유심히 살펴보면 알 수 있을 것이다.)
"분양가 자율화시대, 8년만에 막 내리나"
- 99년1월 분양가자율화 전면확대 - 2005년3월 공공택지에 원가연동제 재도입 [이데일리 남창균기자] 정부가 고분양가에 따른 집값상승을 막기 위해 민간.. [이데일리]
부동산發 금리인상론..韓銀의 선택은?
- 국정브리핑 "부동산값 안정은 중앙은행의 몫" - 삼성경제硏 "통화정책이 가장 효과적 수단" [이데일리 피용익기자] 부동산 가격을 잡기 위해서는 콜금리.. [이데일리]
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<연합초대석> '강남' 파고든 강준만 교수
[연합뉴스 2006-11-06 10:02:57]
"강남의 상징 아파트는 '한국인 코드' 핵심"
"욕망,욕구에 기초한 '구별짓기' 성격 강해"

저서 '...자화상' 통해 강남의 사회사 분석
도곡동 타워팰리스 앞의 빈곤해결 요구시위(자료사진)
(강준만)
'앞으로 투기는 발붙이지 못할 것'이라거나 '부동산 투기는 이제 끝났다'는 등 현 정부만큼 부동산 문제에 호전적인 말을 쏟아낸 정부도 없었어요. 그런데 결과는 말뿐이었지요. 강남 일부 아파트 평당 가격이 1천만원 돌파(2003년 4월), 2천만원 돌파(2003년 8월), 3천만원 돌파(2006년 2월) 기록을 세운 건 모두 현 정부 들어서입니다.
(====>정부의 그동안의 부동산 정책들이 완전히 실패작이었음을 입증한다. 문제는, 현재로서도 그 해결전망이 어둡다는 점이다. 참으로 안타까운 일이다. 부동산 가격이 몇배로 폭등할 때, 일반 (특히, 무주택) 서민들의 소득도 몇배로 뛰었던가??? 아니다!!! 즉, 그런 서민들은 결국 절망적이 될 수 밖에 없을 것이다. 그래서 참여정부가 "서민의 정부"라는 말이 완전히 무색해지는 것이다.)
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설익은 부동산대책…"싸구려 신도시 전락아냐?" 우려
[노컷뉴스 2006-11-06 12:15:19]
(===> 내가 예측하기에도, 이번 대책들도 결국 실패할 것이다. 왜냐면 근본적인 문제해결책이 들어있지 않기 때문이다. 다시 한번 강조하지만, 근본적인 문제해결책은 나의 아래 글에 있다. 이름으로 검색하여 찾아 읽어 보시라.)
정부가 급등하는 집값을 잡기 위해 분양가를 크게 인하하고 공급을 확대하는 등의 추가 부동산 대책을 발표했다. 하지만 이번 대책이 구체적이지 않은 설익은 대책에 불과해 집값 상승을 꺾기엔 역부족이라는 지적이 나오고 있다.
정부가 부동산 추가대책을 발표…시장 반응은 냉담
정부가 지난 3일 발표한 부동산 추가대책은 분양가 인하 등 공급확대가 주요 내용이지만, 언제부터 얼마나 인하하고 얼마나 공급하는 지 등에 대해 언급이 없었다.
다만 정부는 이번 주 당정협의회를 거쳐 다음주쯤 확정된 대책을 발표할 것이라고 밝혔다.
이에따라 설익은 부동산 대책이라는 비난을 받고 있다. 다음주에 발표될 부동산 추가대책은 분양가 인하를 위한 방안에 대해선 대분양원가 공개 범위가 확정될 것으로 보인다.
정부는 분양원가공개를 민간부문까지 확정할 것인지에 대해 면밀히 검토하고 있는 것으로 알려지고 있다. 이와함께 이번에 빠진 금융규제 방안에다 주택담보대출과 관련한 내용도 포함될 것으로 보인다.
어쨌든 부동산 추가대책이 앞으로 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.
정부가 발표한 11.3 대책이 부동산시장의 불확실성을 크게 높여놓고 있다. 대책이 허겁지겁 발표된 탓에 허술하거나 애매한 사항이 적지 않다는 분석이다.
부동산 대책의 잇따른 발표는 오히려 부동산시장에 신뢰를 주지 못해 집값을 상승시키는 요인이 되고 있다고 전문가들은 지적하고 있다.
스피드뱅크 김광석 실장은 "그때 그때마다 발표되는 부동산 정책이 시장에 신뢰를 주지못하기 때문에 정부 정책이 신뢰를 줄 수 있도록 해야한다"고 지적했다.
실제로 지난주 서울의 집값 상승률은 1.1%로 지난 2003년 이후 3년여만에 가장 높은 주간 상승률을 기록했다. 또한 부동산 중개업소에는 여전히 구입 문의가 잇따르고 있다.
한 부동산 중개업자는 "내 집을 마련하겠다는 실수요자들이 많이 오기 때문에 당분간은 만큼 영향을 받지 않을 거라고 본다"고 말했다.
시장은 여전히 정부 정책을 신뢰하지 못하고 있다는 반증이라 하겠다.
"용적률과 건폐율을 높인다" → 수도권 서북부 신도시, 싸구려 신도시로 전락?
정부가 밝힌 대로 용적률과 건폐율 규제를 풀면 똑같은 면적이라도 더 많은 집을, 더 싸게 지을 수 있게 된다. 하지만 용적률과 건폐율을 높이면 필연적으로 쾌적성 등 주거여건은 일정부분 포기할 수밖에 없다.
앞으로 새로 건설될 신도시의 질이 떨어질 우려가 나오고 있다. 특히 분양일정상 이번 대책의 영향권에 들 수 있는 파주,검단,김포,양주 등 수도권 서북부 신도시가 '싸구려 신도시'로 전락하는 것 아니냐는 지적이 나오고 있다.
거꾸로 이런 문제점을 피하기 위해 용적률 완화 적용시점을 너무 늦춰잡으면 '뒷북' 대책이 될 가능성이 높다는 지적도 나오는 등 이래 저래 정부의 고민이 깊어질 것으로 보인다.
또, 오피스텔 등의 규제완화로 인한 도심 난개발 우려가 높다. 다가구,다세대 주택에 대한 선호도가 예전같지 않은 데다 주차장 설치기준 등을 원칙없이 완화해주면 주거환경 악화가 불가피하다는 지적이다.
지금도 수도권 외곽에는 이미 비어 있는 다가구,다세대주택을 쉽게 찾아볼 수 있는데 공급을 더 늘린다면 그 결과는 불보듯 뻔할 것이다. 이와함께 재건축 규제 완화압력이 높아질 수 있다는 분석도 나오고 있는 실정이다.
주택거래신고지역 지정 다시 본격화
7일부터 시행되는 주택거래신고지역 내 6억원 초과 주택 매입자의 자금조달계획과 실입주 여부에 대한 신고를 의무화 해야한다.
이와함께 건교부는 주택거래신고지역 지정을 1년만에 부활하기로 했다. 주택거래신고지역 지정요건에 해당되는 지역 중 투기가 성행할 우려가 있는 지역을 최대한 거래신고지역으로 지정하기로 하고 구체적인 대상지역과 범위는 앞으로 주택정책심의위원회 심의 등 절차를 거쳐 결정할 예정이다.
주택거래신고지역은 지난해 9월 경기 광명시 철산동과 군포시 산본·금정동 지역 일대를 지정한 것을 끝으로 지금까지 한 곳도 지정되지 않았다.
하지만 수도권 지역의 주택 거래가 크게 늘고 집값도 초강세를 보이고 있어 이를 다시 활용하기로 했다. 주택거래신고지역으로 지정되면 7일부터 시행되는 자금조달계획 제출과 입주 여부 확인 의무화와 함께 거래신고기간이 계약체결 후 30일 이내에서 15일로 앞당겨진다.
신고나 자금조달계획서 제출 지연시 과태료가 최대 취득세의 3배에서 5배로 높아진다
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주택거래신고지역은 서울 강남·서초·송파·용산·양천·강동·영등포·마포·성동·동작구, 경기 성남 분당·용인·안양 평촌 등 22곳이 지정돼 있다.
CBS경제부 김대훈 기자 bigfire28@cbs.co.kr


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